Prima di cominciare a vedere come avviene il cambio destinazione d’uso di un immobile è bene guardare alla definizione di esso per capire al meglio di cosa stiamo parlando. In urbanistica andiamo a definire con definizione d’uso l’insieme delle modalità e più specificamente delle finalità di utilizzo di una costruzione edilizia o di un manufatto.
Le destinazioni d’uso più comuni per intenderci sono quella residenziale o commerciale, ma i tipi possono essere diversi come ad esempio quello industriale.
Capita spesso che ci si trovi di fronte alla possibilità, o talvolta la necessità, di dover operare un cambio destinazione d’uso per la quale un’unità mobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata fino a tal momento.
Quando fare il cambio destinazione d’uso
Il cambio destinazione d’uso può avvenire nel momento in cui dobbiamo necessariamente trasformare la destinazione di una costruzione edilizia esistente in una nuova che si adatti alle caratteristiche di utilizzo futuro. Questo può essere ad esempio il caso della trasformazione di un loft, tipicamente di origine industriale, in abitazione, o ad esempio di un cambio destinazione d’uso di un ufficio in abitazione o, al contrario, di un’abitazione in ufficio.
Capita che alcuni locali tipicamente abitativi e poco utilizzati potrebbero essere utilizzate a scopo commerciale e dunque va operata la trasformazione sulla destinazione d’uso di quei locali da abitativi in commerciali per poter svolgere la nostra attività regolarmente e a norma di legge.
È bene informarvi che a seconda del tipo di destinazione d’uso a cui sarà adibito un fabbricato o una costruzione, bisognerà tenere rispetto delle prescrizioni anche di altri regolamenti, come ad esempio il regolamento d’igiene. Per farvi un esempio pratico, il rapporto tra le superfici aeroilluminanti, cioè tra le superfici finestrate e quelle dei locali, saranno differenti tra destinazioni abitative e commerciali. È il caso anche dei terranei di cui si parlava in precedenza (locali abitativi poco utilizzati che potremmo trasformare ad uso commerciale per svolgere un’attività). Questi ultimi se sono utilizzati come negozi o garage potranno poggiare sul suolo in maniera diretta, ma se destinati ad uso abitativo necessiteranno di un vespaio areato.
Il cambio destinazione va ottenuto sotto due punti di vista: quello catastale e quello urbanistico.
Cambio destinazione d’uso catastale
Quando operiamo il cambio destinazione d’uso bisognerà effettuare una comunicazione della variazione anche da un punto di vista catastale.
Tale dichiarazione andrà presentata all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio competente, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc.).
Bisogna però fare attenzione perché per cambiare la destinazione di un immobile non è sufficiente cambiare la categoria catastale, ma andrà richiesta sempre prima la variazione urbanistica (che vedremo più avanti).
Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, andrà richiesto al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.
Cambio destinazione d’uso urbanistico
Dunque per effettuare un cambio destinazione d’uso di un immobile, è strettamente necessario richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.
Per effettuare un cambio destinazione d’uso andrà in primo luogo verificato se esso è possibile riferendoci alla normativa locale e cioè verificando se le Norme di Attuazione del vigente P.R.G. lo consentono per la zona in cui si trova l’immobile. Non esiste dunque una regola generale, ma la situazione varia da comune a comune.
Per far meglio chiarezza: sarà necessario verificare quindi il piano Regolatore comunale. In oltre cosa importante è quella di distinguere i casi in cui per il cambio destinazione d’uso dell’immobile sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui non occorrerà.
Ad esempio, se si deve trasformare un ufficio in abitazione, sarà necessario realizzare la cucina, con i relativi allacci del gas, e quindi saranno necessari dei lavori.
Nel caso in cui il cambiamento d’uso sia semplicemente funzionale non comportando l’esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una Denuncia di Inizio attività, a firma di un tecnico abilitato (molti comuni consentono il ricorso alla SCIA ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122).
Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.
A tal proposito specifichiamo che si definisce cambio d’uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio ad una categoria diversa, anche senza opere edilizie.
Quanto costa il cambio destinazione d’uso?
Il costo di una trasformazione sulla destinazione d’uso sarà approssimativamente dato da diverse spese, quali:
- lavori edilizi che il più delle volte risultano necessari;
- spese per gli oneri dei professionisti, a seconda che si debbano predisporre pratiche urbanistiche o catastali o seguire l’esecuzione dei lavori;
- altre spese per pagamenti di oneri di urbanizzazione;
- costi burocratici.
Quindi, i costi per i diritti di segreteria che variano da comune a comune e sono di circa 80 euro ma possono raggiungere anche i 350 euro.
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